日本对外国人友好的住房贷款服务概览

外国人在日本申请住房贷款（住宅ローン）并非不可行，但银行通常会设置较严格的条件，以确保借款人具有长期在日居留和偿还贷款的能力。本文将介绍对外国人相对友好的主要银行（大型银行与网络银行），重点说明各银行提供住房贷款给外国人的政策和条件，包括申请资格、永住权（永久居留权）要求、签证类型、收入工作要求、利率水平、贷款额度期限，以及对外国人友好的服务网点和线上申请支持等信息。

大型银行的住房贷款政策

日本的三大メガバンク（如三菱UFJ银行、三井住友银行、瑞穗银行）在住房贷款审查上对外国人有较高要求。一般来说，如果申请人拥有日本永住许可（永住権），则与日本人几乎同等对待。没有永住权的外国人也可能获批贷款，但须满足额外条件，如提供日籍或永住配偶作连带保证人，或具备更高的经济稳定性。以下分别介绍主要大型银行对外国人贷款的政策：

• 三菱UFJ银行（MUFG）：接受外国人申请，但原则上要求申请人拥有永住许可等同资格。换言之，三菱UFJ通常将“日本国籍或已获永住许可”作为申请条件。年龄要求为贷款申请时18岁以上、70岁以下，且贷款到期时不超过80岁生日。利率方面提供浮动利率和固定利率选项，目前浮动利率约0.5%左右，固定10年利率约1%（2023-2024年水平）。可贷款金额一般500万～1亿日元，贷款期限最长35年。对于没有永住权的申请人，MUFG实际操作中通常要求有日籍配偶或其它强有力的担保条件，否则很难通过审批。

• 三井住友银行（SMBC）：SMBC近年来在面向外国人的贷款政策上略有放宽。根据该行网络申请渠道的信息，在日居住且持有合法在留资格（短期滞在除外）的外国人，即使没有永住权也可以申请。这意味着持工作签证、经营管理签证、配偶签证等长期签证的申请人都有机会申请SMBC的住房贷款。申请人需要年满20岁，贷款到期时不超过80岁，并符合收入稳定等基本条件。SMBC通常要求申请人能用日语进行沟通（或提供翻译协助），因为贷款合同和说明以日文为准。在利率方面，SMBC提供浮动利率和固定利率，浮动利率低至约0.5%以下（2024年该行一度提供0.27%左右的优惠利率），固定利率依期限不同在1%-2%不等。可贷金额100万～1亿日元，期限最长期限35年。值得注意的是，SMBC集团旗下的SMBC信託銀行Prestia（前身为花旗银行日本零售业务）专门面向外籍客户，有英文网点服务和更灵活的审查条件，下文将详述。

• 瑞穗银行（Mizuho）：瑞穗银行对外国人住房贷款申请的基本要求是申请人具备日本国籍或永住许可（特別永住者等也包含在内）。也就是说，没有永住权的外国人通常不符合其一般贷款申请条件。不过，有报道称瑞穗会考虑“永住申请办理中”的客户——如果申请人已提交永住申请且符合其他条件，银行可能酌情接受贷款申请。年龄要求方面，借款时18岁以上，贷款期满时不超过80岁。利率同样有浮动与固定选择，瑞穗的网络住宅ローン浮动利率最低在0.3%-0.5%区间，固定利率（例如网上专用10年固定）约1%上下。贷款金额上限50万～3亿日元（金额跨度较大，具体视贷款用途和担保情况）。瑞穗在东京、大阪等大都市的分行（如新宿、银座等）有接待外国客户的经验，某些分行配备英语或中文工作人员，可提供基本的语言协助。

• Resona（りそな）银行：作为大型商业银行，りそな银行对外国人贷款申请通常要求申请人拥有永住权或日本国籍。根据公开信息，りそな银行住房贷款需要申请人为日本人、永住者或特別永住者。若无永住权，则需要有日本人配偶共同申请或其他辅助条件才能获批。年收入要求通常不少于300万日元，且要求一定的工作年限。利率方面与其他大型银行类似，浮动利率在0.5%上下，固定利率按期限定价（例如5年、10年期固定利率约1%～1.5%）。贷款期限最长35年，额度视收入和房价而定，一般最高可达数亿日元。りそな银行在关东和关西均有网点，在东京地区的秋叶原支店等据称对华人客户较友好（配有中文职员），可咨询了解。

SMBC信託銀行Prestia（前花旗银行）

作为SMBC集团旗下专注服务外国客户的银行，SMBC信託銀行Prestia 对没有永住权的外国人相对友好。Prestia明确表示：在日本居住且持有中长期在留资格的外国客户，即使没有永住权也接受申请。此外，Prestia允许英文沟通，所有合同文件以日文为正本，但提供英文译本供参考。其主要贷款条件包括：

• 年龄要求：贷款申请时年满18岁，贷款到期时不超过80岁。

• 收入要求：最近一年年收入（税前）不少于500万日元（自营业者需最近一年所得≥500万日元），且有稳定的收入来源。此收入门槛相对较高，体现出银行对偿贷能力的重视。

• 语言要求：客户需能用日语或英语进行有效沟通。Prestia提供英文表格和资料，方便不会日语的客户理解条款。

• 担保与保险：原则上无需保证人（银行会通过信用保险等方式控制风险），但要求加入指定的团体信用生命保险。

Prestia的贷款利率包括浮动利率和固定利率，可选期限灵活，贷款额度1000万～5亿日元，期限1～35年。Prestia在东京（如新宿、六本木）、横滨、大阪、名古屋等地设有分行或咨询中心，提供双语服务，是许多外籍人士寻求房贷咨询的首选。

新生银行（SBI新生银行）

新生银行（现已并入SBI集团）长期以来以对个人客户友好著称，对外国人贷款也较为开放。对持有永住权的外国申请者，新生银行的贷款条件与日本人相同，要求稳定收入（年収≥300万日元）和至少2年以上勤续。没有永住权的外国人也可以申请新生住房贷款，但需满足一项特殊条件：借款人的配偶必须为日本人或持有永住权的外国人，并且配偶需作为连带保证人。换言之，新生银行要求“日籍或永住配偶担保”来增强对无永住权申请人的信心。除此之外，新生银行还要求申请人在日本居住并开立该行普通账户。基本贷款条件包括：

• 签证/居留：申请人须有合法在留资格并在日本居住；若无永住，则配偶需为日本籍或永住者并作保证人。

• 工作收入：要求正社员或契约社员连续工作2年以上，最近一年税込年収300万日元以上；自营业者需经营2年以上且最近2年平均收入≥300万日元。

• 年龄：申请时20～65岁之间，贷款到期时不超过80岁。

• 贷款规模：贷款金额500万～3亿日元，期限5～35年。利率可选浮动、固定期间选択型或全期限固定（提供フラット35等产品）。

新生银行在东京有多家支店（如新宿、青山等）提供英文服务，对于语言不通的客户也相对友好。此外，新生银行接受多元化客户，例如支持LGBTQ配偶共同申请等，在外籍人士圈中评价较好。

网络银行的住房贷款政策

近年网络银行凭借低利率和便捷的线上流程，吸引了大量房贷客户。对于外国人而言，网络银行通常要求更严格的书面条件，但如果符合资格，申请流程可以在线完成，非常便利。以下介绍几家主要网络银行对外国人申请房贷的政策：

• 楽天银行：作为大型线上银行，楽天银行提供“楽天银行住宅ローン（金利选択型）”等贷款产品。其官方条件要求申请人需为日本国籍或持永住许可的外国人，且在日本有住所、办理了住民登记，并承诺签约时人在日本国内。换言之，楽天银行要求外国申请人具备永住权。没有永住的外国人一般无法申请该行住房贷款。利率方面，楽天银行以浮动利率见长，经常提供极具竞争力的低利率，浮动利率区间约0.3%～0.6%，固定利率则视期限而定（例如当下10年固定约0.9%～1.2%）。贷款额度500万～1亿日元，期限最长35年。申请流程几乎全程在线完成，但需要申请人能够阅读日语网页和提交日文材料。

• 住信SBIネット银行：住信SBIネット銀行的住房贷款产品在市场上以超低利率著称。然而，该行要求申请人必须取得日本永住许可，否则不受理申请。具体规定是：“居住在国内，且取得永住许可的外国籍人士”可以申请，并需提交在留卡等身份证明。因此，持工作签证或其他非永住签证的外国人无法直接向SBIネット銀行申请住房贷款（除非有日籍配偶作为主申请人）。贷款金额500万～1亿日元，期限最长期35年。住信SBI的浮动利率一度低至0.4%以下，是市场最低之一，但审批严谨，要求申请人有良好的收入稳定性和信用记录。由于无实体网点，整个申请、签约流程通过网上和邮寄进行，对语言有一定要求（需读写日文或有翻译协助）。

• auじぶん銀行（AU乐天银行）：Jibun银行由KDDI和三菱UFJ合资设立，也是一家知名网络银行。其住房贷款申请条件为日本国籍或永住许可持有者。没有永住的外国人通常不予受理。不过，据报道auじぶん银行2024年提供了极低的浮动利率（最低年0.179%）以吸引客户。贷款额度通常500万～2亿日元，期限最长35年。申请流程在线化程度高，但需要日语操作界面。对外国人而言，如果已拿到永住权，auじぶん银行以其超低利率是非常有吸引力的选择。

• ソニー銀行（Sony银行）：Sony银行以出色的网上银行服务和英语界面友好闻名。住房贷款方面，官方要求申请人为日本人或拥有永住权的外国人。Sony银行的优势是提供英语网银界面和客服，对于英语流利的外国客户较方便。然而，房贷契约仍需日文签署，且无永住权者基本无法直接申请。贷款金额500万～2亿日元，期限最长35年。利率方面，Sony银行浮动利率约0.5%，也提供多种固定利率方案。Sony银行适合已取得永住且希望有英文服务环境的客户。

• PayPay银行（前Japan Net Bank）：这是一家纯网上银行，也提供住房贷款服务。条件上要求日本国籍或日本永住许可。对无永住的外国人并无开放政策。该行贷款额度500万～2亿日元，期限最长35年，利率与其他网银相近。由于语言和资格限制，对一般外国人来说吸引力有限。

总的来说，网络银行倾向于低利率、高门槛。如果外国申请人已取得永住权并具备稳定收入，选择网络银行可以享受远低于传统银行的利率。但若不具备永住资格，则需要考虑其它对外国人更有弹性的银行。

其他对外国人友好的贷款机构和方案

除了上述大型银行与网络银行，一些地方银行、专门机构和外资银行也为在日外国人提供较友善的住房贷款服务。这些机构通常针对没有永住权但有长期在留计划的外国客户，设置专项贷款产品或放宽部分条件。

例如，东京スター银行（Tokyo Star Bank）在2017年推出了专门面向“永住权未取得的外国人”的住房贷款产品，称为「スター住宅ローン」。这是少数公开宣布无永住者也可利用的住宅ローン之一。其条件包括：申请人需在日本国内居住，年龄25～65岁（贷款到期时≤75岁），能够理解日文契约内容（可在配偶或法律专家协助下理解）。此外，要求正社员工作满1年以上（或公司经营者/自营业者事业经营满3年以上），且年收入在400万日元以上。东京スター银行允许贷款金额500万～1亿日元（不超过物业价格），期限1～35年。该产品不要求日籍配偶担保，但要求申请人有相当的日语理解能力和收入基础。东京スター银行在东京等地设有专门的外籍客户服务窗口，可以提供英文等语言支持，非常适合无永住但有稳定工作的外籍人士寻求贷款。

另一值得注意的银行是AEON银行（永旺銀行）。AEON银行推出了**“永住権なし住宅ローン”这一专门面向未持永住权外国人的住房贷款产品。其主要特点是要求较高的首付比例**：申请人需准备至少房价20%以上的自己资金作为首付款。其他条件包括：在日本国内居住，持有就劳限制少的在留资格（例如定住者、日本人配偶者等），年龄20～71岁（贷款到期前不超过80岁）；工资所得者在现职工作半年以上（企业经营者需经营3年以上），且最近一年收入不低于100万日元（门槛相对较低）。同时要求申请人能读写日文，以理解合同。AEON银行此贷款额度200万～1亿日元，期限1～15年（显著短于一般住房贷款的35年）。虽然期限较短，但对一些希望尽快还清贷款的客户可能合适。永旺银行在大型购物中心内设有营业网点，某些网点有双语服务人员，可为外籍客户提供咨询。

• SURUGA银行（スルガ銀行）：静冈县的地方银行Suruga以灵活著称，也提供外籍人士贷款方案。Suruga与房产信息平台SUUMO合作推出的住房贷款，允许无永住权的外国人申请。条件包括：申请人在日本居住、能用日语交流、年龄18～65岁（贷款结束时≤82岁），加入团体信用保险。贷款额度最低10万日元起，最高可达3亿日元，期限最长50年（公寓最长期50年、独栋最长期40年）。Suruga银行强调可“柔軟対応”自筹资金比例（首付多少可协商），而且原则上不要求保证人。这对无日籍担保人的外国人较为有利。但Suruga审批也会考虑申请人的在留期限长短，如在留时间所剩不多，可能会因为担心中途归国风险而拒贷。

• 外资银行在日分行：一些在日外资银行亦为本国公民提供房贷服务，例如中国银行东京分行、交通银行东京分行等针对华人社区推出住房贷款。以交通銀行为例，其条件包括：申请人为持有在留资格的外国人，年龄20～64岁，年收入300万日元以上，并在该行开立账户。中国银行东京分行则仅面向中国籍人士，要求在日有合法居留资格并持有中行账户，贷款额度不超过房产评估价或买价的70%（取较低者），期限最长20年。这类外资银行由于对客户背景更了解，审批上可能稍灵活，但贷款金额和期限相对保守，而且利率未必比日本本地银行优惠。

下表汇总了主要银行（含大型银行、网络银行及部分外资/地方银行）向外国人提供住房贷款的条件：

银行	外国人申请资格	永住权要求	收入・工作要求	利率类型	贷款上限 / 期限	备注
三菱UFJ银行	在日居住的外国人可申请	原则需永住许可等	稳定工作，年收≥300万日元	浮动 / 固定	～1亿日元；最長35年	无永住者需日籍配偶等担保
三井住友银行	在日有中长期签证者	无永住可（需合法签证）	工作稳定，有续约或长期雇用	浮动 / 固定	～1亿日元；最長35年	网上申请渠道开放外国人
瑞穗银行	外国人可申请	需永住许可（原則）	收入稳定，信用良好	浮动 / 固定	～3亿日元；最長35年	永住申请中的情况可酌情考虑
SMBC信託Prestia	在日居住外国人	无永住可	前年収≥500万日元	浮动 / 固定	1000万～5亿日元；～35年	要求日或英語沟通；保证人不要
SBI新生银行	在日居住外国人	永住或日籍配偶担保	正社员勤続≥2年；年収≥300万	浮动 / 固定 / 全固定	500万～3亿日元；5～35年	无永住需日籍/永住配偶連帯保証
楽天银行	在日居住外国人	需永住许可	--（内部综合审查）	浮动 / 固定	500万～1亿日元；～35年	线上申请；利率低，审查严
住信SBIネット银	在日居住外国人	必须永住	收入稳定、有正社员职位	浮动 / 固定	500万～1亿日元；～35年	利率极低；仅日文服务
东京スター银行	在日居住外国人	无永住可	正社员≥1年或自营≥3年；年収≥400万	浮动 / 固定(3·5·10年)	500万～1亿日元；～35年	须理解日文契约；无保证人要求
AEON永旺银行	在日居住外国人	无永住可	工薪≥6个月；年収≥100万	浮动 / 固定	200万～1亿日元；～15年	要求20%首付；在留资格需无工作限制
中国银行东京	在日中国籍人士	无永住可	年収≥300万日元	要询价	≤70%房价；～20年	需中行账户；服务对象限中国籍

注：上表条件为概要汇总，实际审查或有更多细则要求。利率为当前参考值，不同期限和优惠条件下会变化。

住房贷款主要条件解析

1. 永住权与签证类型： 大多数日本银行将日本国籍或永住权作为外国人申请房贷的必要条件。拥有永住许可的外国人，在定居稳定性上被视为接近日本人，因而贷款审查与日本人几乎相同。没有永住权的情况下，银行通常要求申请人满足额外的保障条件，常见的有：由日本籍或永住权持有的配偶作为连带保证人、提供更高比例的首付款，或申请人持有“定住者”“日本人配偶者”等就劳不受限的在留资格。后者表明申请人在留期限相对长且有长期在日生活的意愿，从而提高银行信心。总体而言，永住权显著提高贷款获批可能性；无永住者则应准备满足上述附加条件，并向有限的几家支持无永住贷款的机构申请。

2. 收入与工作年限： 日本银行极为重视借款人的偿还能力，因而对收入和就业有明确要求。一般来说，年收入达到一定水平是基础门槛：例如新生银行要求税込年収不低于300万日元；Prestia要求前年收入至少500万日元；有些保守的银行（如地方银行）可能要求更高年收来弥补国籍风险。此外，持续稳定的就业也是关键考量。大部分银行要求申请人在现职或同一行业工作至少1～3年以上：东京スター银行规定正社员满1年；新生银行要求勤続2年以上；自营业者通常需要提供2～3年的纳税证明以证明收益稳定。如果刚跳槽不久，有的银行（如Prestia）表示也会酌情考虑。总体而言，外籍申请人若能证明有稳定且持续增长的收入（如就职知名企业，职位稳定），将大幅提高贷款审查通过率。

3. 担保与首付款： 出于风险控制，银行可能要求外国人提供额外的担保或更高的首付比例。连带保证人是常见要求之一，尤其针对无永住权者：如新生银行明确规定无永住者须以日籍或永住配偶为保证人；一些银行即使未明文要求，也可能在审批时建议加入日籍配偶共同借款或保证。另一方面，有些银行选择通过提高首付比例（自己资金）来降低风险：例如AEON银行要求外国人购房准备至少20%首付款；还有银行在个案审查时，如申请人无保证人，则可能要求更高自有资金投入（降低贷款成数）。此外，所有银行都会要求借款人办理団体信用生命保険（团体信用保险），这是一种贷款人死亡/残疾时由保险清偿贷款的保障。团信保险的加入通常是强制条件，申请人需满足健康要求才能加入。总之，外国人购房时应准备一定存款用于首付及税费，并尽可能争取日籍配偶或永久居民作为共同申请人或保证人，以符合银行偏好的审查条件。

4. 利率类型与水平： 日本的住房贷款利率长期处于低位，提供浮动利率和固定利率两大类。浮动利率（変動金利）は随市场利率变化而调整，但初期利率非常低，75%以上的日本借款人选择浮动利率。目前主要银行的浮动利率（打折后）约在年0.3%～0.6%之间，一些网络银行甚至低至0.27%。固定利率可分为固定期間選択型（如固定2年、5年、10年等，期满后可重新选择利率）和全期間固定型。日本政府支持的“Flat 35”就是全期限固定利率产品，利率按市场变动，每月公布。当下全期固定35年利率约1.3%～1.8%（根据首付比例和机构而不同）。多数银行提供多种利率方案供选择，外国人申请时在满足条件的前提下，可享受与日本人相同的优惠利率。需要注意，对于无永住权者，一些银行可能仅提供保守的固定利率方案，以锁定风险；但也有银行认为全固定利率的Flat 35相对容易通过审查，因此建议希望降低审查难度的外国人可以考虑Flat 35作为备选。总体来说，日本房贷利率在全球范围内都属低水平，这对在日工作的外国人是一个利好因素。

5. 可贷款额与期限： 日本银行通常允许的最高贷款额取决于借款人的收入和房价评估。原则上银行会设定借款人年收入与贷款月供的比例上限（返済負担率），一般要求月供不超过年收入的30%～35%。在此基础上，大型银行单户住房贷款上限多为1亿日元，少数情况可达2～3亿（日元）甚至更高（例如Prestia上限5亿）。对于收入特别高且信用优秀的外籍人士，大银行也愿意提供上亿日元贷款。期限方面，日本最长住房贷款期限通常为35年，这也是多数银行的设定上限。部分机构在特殊产品下延长至40年或50年（如Suruga的50年期贷款），但需考虑借款人年龄限制。大多数银行要求贷款结清时年龄不超过80岁左右，所以年轻申请人更容易取得长年月供较低的贷款。对于留学生等非常年轻但收入较低的人群，银行可能会受限于收入而不是年龄。无论如何，外国申请人在确定预算时，应根据自身收入计算可承受的贷款金额，并注意各银行“年齢＋贷款期限”的限制条件，合理规划还款年限。

外国人友好服务窗口与申请支持

考虑到语言和流程的复杂性，寻找对外国人友善的银行分行或服务窗口能够让贷款申请事半功倍。大型银行在都市地区的旗舰支店往往有接待留学生、海外人士的经验，有些甚至配有多语言工作人员。例如，SMBC信託銀行Prestia作为专门服务外籍客户的银行，在东京（新宿、六本木）、名古屋、大阪等地的网点提供英语服务，相关合同文件也备有英文翻译。新生银行的部分支店也有英语咨询服务，该行官网提供英语页面，方便不会日语的客户了解产品。此外，东京スター银行等较重视外国客户的银行在官网开设了外语页面介绍产品，甚至YouTube频道发布多语言贷款指南。外资背景的银行（如中国银行）由于主要服务本国客户，也配有中文经理，可直接用母语沟通。

尽管一些银行提供英语等语言支持，但必须强调：几乎所有贷款合同法律文本仍为日文，银行方面要求客户确实理解合同内容。如果语言有障碍且银行无翻译服务，一般需要客户自带翻译或请懂日语的配偶、律师协助。日本金融监管也规定，若客户无法理解重要说明，银行不得与其签约。因此，申请人最好具备基本的日语沟通能力或求助专业翻译，以顺利完成贷款手续。

在线上申请方面，多数网络银行和一些大型银行都提供WEB事前审查申请。比如三菱UFJ、三井住友等都有网上仮審査表格，方便提交初步申请。SMBC甚至推出了全线上办理的住房贷款服务。对于忙于工作的外籍人士，先通过在线渠道进行预审（仮審査）是高效的做法，一旦预审通过，再准备正式申请材料。需要注意的是，网申系统通常为日文界面，输入信息（姓名要用全角カナ等）有一定格式要求。楽天银行、住信SBI等纯网银的流程都是日语，如果不熟练，建议请日本朋友协助填写。同时，预审通过不等于最终批准，仍需提交纸质材料进行本审査。准备阶段可多利用各银行提供的贷款模拟计算工具和多语言咨询热线（如有）了解信息。

综上所述，日本的银行体系虽然对外国人购房贷款设有较高门槛，但并非不可跨越。拥有永住权的申请人几乎可选择任何一家银行，以自身条件争取最佳利率；没有永住权的申请人则应聚焦于对外国人友好或有专项产品的机构，如Prestia、新生、东京スター、AEON等。提前做好功课，准备充足的资料和首付款，并在必要时寻求专业人士帮助，将大大提高在日本成功申请住房贷款的机会。祝愿每一位在日奋斗的外国人都能顺利实现自己的安居梦想！

参考来源：日本各银行官网及知名金融网站公开资料等。