外国人投资日本房产，如何搞定贷款？
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| 日本房贷利息停滞在0.3%时代 |
1、日本买房贷款概要
众所周知，日本央行长期实行超低利率政策。日本本国人购房的话，如果是自住房，不仅可以享受低于1%的超低利率，条件优越者更可以0首付购房。据2021最新的一份调查显示，在申请住房贷款买房的日本人中，“首付为零”占到了近3成。另外，在日本申请贷款买房，还可享受房贷减税政策（住宅ローン控除），减税额甚至可能会高于还款额。这样的福利实在是让人羡慕。
一般来说，大部分日本金融机构发放购房贷款，需要满足以下条件:
- 贷款年限：需大于等于10年（因此，只拿3～5年日本签证的外国人，很难申请房贷，但也不是完全没有办法，后文讲详细介绍）
- 借款人年龄：一般来说，借款人需要在20岁到65岁之间
- 还款负担率：原则上，年还款金额不超过年收入的35%
- 工作年限：这一项代表的是收入的稳定性，一般来说正社员，工作超过3年会比较好（工作年限越长，对审核越有利）
上面提到大部分银行要求贷款年限高于10年，但是这并不代表没有永住的外国人就无法申请日本购房贷款了。事实上，有一部份日本金融机构，专门开发出针对海外投资者的购房贷款产品。只要符合各金融机构的审查条件，就有机会成功申请日本房贷。
此专题主要介绍以外国人为对象的日本购房贷款，包括持长期签证的在日外国人，以及没有长期签证的海外投资者，分别来进行介绍。
2、外国人在日本买房如何办理贷款?
（1）持日本长期签证的在日外国人
投资类房产。除去10万日元的首付金，房子全款和初期费用都可以贷款。初期费用包括，中介费、印花税、登录免许税（也就是房屋过户的税费）、不动产取得税、司法书士登记费用、地震火灾保险费等，一般占购房款的6～7%左右。
投资房贷款申请条件：
- （1）职业：在上市公司或资本金1亿日元以上的公司工作，或公务员、医生、律师等稳定职业
- （2）年收入：500万日元以上
- （3）工作年限：1年以上
- （4）贷款利率：1.575%～1.8%
- （5）贷款年限：1～35年
- （6）申请资格：有永住权（无永住需10～20%首付）
- （7）申请资料：住民票、印章证明、课税证明、在留卡、保险证等
自住类房产。在日本，自住房和投资房的贷款利率是不同的。日本的自住房贷款利率极低，实际上可以算作是一种带有福利性质的贷款了。因此审核条件也比较严格，基本上对象仅限于日籍（或日籍配偶）、持永住签证的外国人。
自住房贷款申请条件：
- （1）申请资格：日籍、持有日本永住权的外国人，居住在日本国内者
- （2）借款人职业：有 1 年以上稳定收入的正社员，或有 2 年以上稳定收入的公司董事、自营业者
- （3）借款人年龄：年满 20 岁以上 65 岁以下，且贷款终止时年龄不超过 75 岁
- （4）资金用途：【购买、兴建】申请者本人或其家庭的居住用房屋
- （5）贷款金额：一般情况下，500万日元以上，1亿日元以下（非永住一般需要首付20%以上）
- （6）贷款期限：不超过35年
- （7）贷款利率：可低至0.3%
- （8）是否需要保证人：非永住的借款人，一般需要日籍保证人
（2）无长期签证的海外投资者
近年来，海外投资者的资金不断流入日本房市。统计中，海外资本在东京等首都圈的房地产市场投资额超过194亿美元，位居世界投资市场首位。首都圈平米单价也已连续19个月上涨。
接下来，我们以中国大陆的购房者为例，介绍以个人名义申请日本购房贷款的条件：
- （1）确保在国内每年有30万元及以上的人民币收入，以及能提供近两年来的税单；
- （2）需要提供3~5个月以上的「非大陆地区收入证明」，其中收入需要覆盖贷款每月还款的1~1.5倍左右（含（3）海外房租收入）；
- （4）在申请贷款过程中必须由本人亲自赴日1~2次，银行面谈审核
- （5）贷款金额：银行对房产评估金额的50%~60％
- （6）贷款利率：2.8%～3.8%
- （7）贷款年限：最长15年，且贷款结束时不超过65岁
- （8）申请贷款者必须会说中文或是日文
审核所需资料：
- （1）身份证
- （2）护照
- （3）健康诊断书（体检报告）
- （4）在职证明书
- （5）个人征信报告以及公证书
对于需要贷款的不动产而言，还需要提交不动产买卖契约书的复印件、重要事项说明书的复印件、房子的藤本以及房子的公図之后，就进入贷款流程了。通常来说，客户在将房屋和本人信息提交给银行时需要承担一笔「贷款评估费用」，用以确保是否可以申请贷款。
通常而言，3000万日元及以上的新房，是不需要缴纳物件评估费用的。同时，还有一部分房屋是银行不建议贷款的，例如旧耐震的房源、只拥有借地权的房源以及道路界限不符合法律标准的物件，这几类房源并不是不能贷，只是可以贷款的可能性较低、耗时较长。
如果是购买高额大型物件的投资者，也可以通过在日本设立法人公司，以公司名义贷款买房。
以公司名义购房申请贷款的条件：
（1）贷款金额：一般不超过10亿日元，或银行评估额的75%
（2）贷款利率：2.8%～3.8%
（3）贷款期限：一般不超过25年
以公司名义贷款购房的优势：
（1）贷款申请的难度低
（2）有助于办理经营管理签证
（3）可以合理避税
3、外国人办理日本买房贷款的4大注意点
注意点1：如何提高贷款的审核通过率？
外国人要想在日本获得购房贷款，拥有永住权是非常有利的条件。
如果没有永住权，满足以下几点也将有助于你申请日本购房贷款：
（1）有一个日本公民作为保证人
（2）选择本国银行，如中国银行东京分行
（3）提高首付款比例
（4）注册公司，并以公司名义投资房产
注意点2：如何提高贷款上限金额？
（1）其他条件相同的情况下，选固定金利（利率），贷款上限金额一般会高于选变动金利
（2）提前还清其他借款，取消或解约不必要的信用卡，有机会提高贷款上限金额
注意点3：申请贷款的时机很重要！
一般来说，在提出购房申请之前，最好与贷款银行进行商谈咨询。
在通常的情况下，日本的购房协议会包含一项条款，允许买方在支付全部房款之前，融资开始的情况下取消交易而可以不用支付违约金。然而，在实际情况中，这意味着卖方只会与买方进行交易，而买方可以提供一些可靠的融资保证。
注意点4：尽量不要提前还清贷款！
贷款合同一旦订立完成，如需提前还款，大部分银行都需要收取提前还款手续费。
况且相对于中国，日本贷款利率低了不少，实在没有必要提前还款。
4、如何评估我的贷款金额上限？
长期居住在日本的外国人，可以用自己的年收入来大概估算可贷款的金额上限：
| 年收入（日元） | 贷款金额上限 |
| 300万 | 2040万 |
| 400万 | 2720万 |
| 500万 | 3400万 |
| 600万 | 4080万 |
700万 | 4760万 |
*以上通过还款负担率（年还款金额占年收入的比率）25%、贷款利率1.5%、贷款期限35年、等额本息、发奖金时不另加额还款的条件计算得出。实际金额以银行审核为准。
5、可以为外国人提供购房贷款的银行推荐
Tokyo Star Bank
以在日本投资房地产为目的, 由外国投资家设立的公司，以及由在日本拥有居留资格的外国人共同创立的房地产投资用贷款。
https://www.tokyostarbank.co.jp/hojin/solution/industry/inbound/
新生银行 Investment& Finance
持有香港特别行政区或是日本护照，现在住在香港的非本地居民客户可申请的投资贷款
https://www.shinsei-if.com/en/real-estate/overseas.html
Orix银行
不需要永住权。居住在日本的外国人在上个年度的收入须超过 700 万日币以上。对于申请的物件, 在结构、面积、楼龄、用途上有各种限制。
PRESTIA（SMBC 信托银行）
不需要永住权。居住在日本的外国人在上个年度的收入须超过 700 万日币以上。不需要保证人。对于申请的物件，结构、面积、楼龄、用途上有各种限制。
United Overseas Limited Bank(UOB)
外资银行、外国籍投资家皆可申请
中国银行
拥有日本在留资格的中国公民。
交通银行
有居留资格的外国人，年收入400万以上。
6、日本购房贷款最新政策解读
对于在日本的投资者和潜在购房者，2023年日本的购房贷款减税政策无疑是一个重要的焦点。本文旨在为您深入解读这一新政策的细节及其潜在影响。日本的住宅贷款减税政策历来是一个吸引购房者的重要利好。简而言之，根据此政策，购房者可以将年末的住房贷款余额的一部分从所得税和居民税中进行扣除。然而，2023年的新政策带来了一些变化：
- 减税政策时效延长：原计划在2021年结束的这项政策，现已延长到2025年。这意味着购房者可以多享受3年的减税福利。
- 贷款税率调整：所得税与居民税扣除率发生了变化，从年末累计贷款余额的1%降低至0.7%。这无疑会影响到购房者的税务扣除数额。
- 贷款余额上限和申请条件调整：2023年以后，对于普通新建住宅，年末的贷款余额上限从4000万日元降至3000万日元。同时，申请此政策的收入限制也由原来的低于3000万日元调整为低于2000万日元。
结合当前日本房地产市场新房、次新房以及二手房的紧俏情况，可以预见，未来贷款买房的难度很可能会增加，这也意味着想要享受贷款购房福利的时间窗口正在缩小。
综上所述，对于计划在日本购房的投资者，理解并适应这些政策变化将是至关重要的。
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