在日本买房指南：如何投资管理和节税？
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| 东京1LDK住房 |
1. 找名房产中介
不会说日语的话，建议聘用房屋中介，尤其是在农村买栋日本房。一般来说评估价值的3%要付给中介，另外还要加上六万日元的费用和8%增值税。2. 我不是当地居民，我需要办银行账户吗？
在日本，如果你不是当地居民，那你是没法开账户的。所以如果你不是当地居民，你一般来说是无法从日本当地账号打钱的。你得直接从你的国家的银行账户打定金和余款。3. 上缴你的购买申请书
当你找到一套你喜欢的房产时，你需要交一份叫做购买申请书的文件。这份文件会有像是以下资料：- 你的名字
- 你的出价
- 如何支付房产
- 分期付款资讯
- 准备买卖契约
- 护照副本
- 印花税价值
- 登记证
- 关于房产包括的物品和现有问题的信息
- 印章
- 来自检测报告的信息，像是蚂蚁类的虫害
- 查查地契和其他文件
6. 下定金
在你上交买卖合约后，你需要下房产价值10%的定金给卖家。7. 付剩下余款
90%付清余款后，律师可帮助将房产转到你名下。外国人可在日本银行获得贷款，但不易（非当地居民）。一般需要：拥有永久居民权、日本籍伴侣（丈夫/妻子）、数年日本工作经验、或拥有有永久居民权的伴侣。
非永久居民可在日本的中国银行或汇丰银行申请房贷，需进行个人评估及检查工作经验、经济状况、房贷、年龄及薪水（一般在200-500万之间）。
在1-3年内获得永久居民权，日本银行有办事处在香港、新加坡、马来西亚、澳洲、越南和中国。买房不提供居留权，但外国人可以在2017年初透过计分系统获得1年内永久居留权，需要获得80分，以收入、学历和工作经验做考量。70分可以在3年后获得永久居留权，2015年开始计分系统，大多数“高技能人才”都是中国人。
| 税种 | 税率 | 说明 |
|---|---|---|
| 印花税 | - | 根据房产估价确定在20万日元至60万日元之间 |
| 房产税 | 最高2.1% | 以房产的预估价值计算，超过10%的地方政府推出超过1.4%的房产税 |
| 城市规划税 | 最高0.3% | 又称为地方税，如果建筑是住宅用途，那房产税只会施用在土地的三分之二 |
| 资本利得税 | 最高39%（短期） | 根据持有房产的时间和买房动机，最高39%（短期），最高20%（长期）含地方税 |
| 居民税 | 10% 至 40% | 需要在日本居住超过一年以上才需要付，非居民不需要付 |
| 消费税 | 8% | 只有建筑需要支付但土地不需要，一般由卖家支付 |
| 房产购置税 | 3% | 给住宅建筑和土地的房产购置税 |
| 源泉所得税（扣缴所得税） | 20.42% | 如果出租给财团法人或者对方不会当住宅使用，租金会被扣除这个税 |
| 扣缴所得税（租金所得税） | 预扣20.42% | 可以通过申报相关费用抵税，如律师费、房产维修费、房屋中介费、事业费（如电费）、物业税 |
日本房屋户型图
很多朋友在日本租房买房时，都曾经遇到过看不懂日本房屋户型图的困扰。因为日本房屋在表示户型时，会用英文简写来代替户型说明，而不了解这些简写的人，最开始都搞不清楚这些是什么意思。今天小编为大家整理了户型图的基本专业用语。希望在大家找房子的时候有所帮助。
户型基础篇
无论是租房还是买房，以下几种户型在日本非常普遍，也广为大家所熟知。
| 缩写 | 全称 | 说明 |
|---|---|---|
| R | Room | 单身居住的标准户型，即一居室 |
| K | Kitchen | 带有独立厨房的户型，K前面的数字表示房间数量 |
| DK | Dining Kitchen | 带有独立餐厅和厨房的户型，DK前面的数字表示房间数量 |
| LDK | Living Dining Kitchen | 带有独立客厅、餐厅和厨房的户型，LDK前面的数字表示房间数量 |
| SLDK | Service Living Dining Kitchen | 在LDK的基础上，加上附赠房间（Service Room），SLDK前面数字指房间数量。Service Room不符合作为房间的标准，所以称为附赠房间。 |
室内设施篇
在户型图里即使不看标识也会秒懂其意的设施，比如卫生间，厨房等，就不在这里为大家特别介绍了。小编想给大家介绍一下看到了不会马上反应出来其意思的几个室内设施。
| 缩写 | 全称 | 说明 |
|---|---|---|
| CL | Closet | 收纳空间（衣柜） |
| WIC | Walk in closet | 步入式衣帽间。近年来内装潮流之一，越来越广泛出现在各式房屋里 |
| SIC | Shoes in closet | 步入式鞋柜。近年来也成为了新的潮流，不过受房屋总体面积影响，常见于大户型的新建公寓以及一户建里 |
| RF | Roof floor / Loft | 在户型图里指阁楼，因其可以巧妙利用空间的特性，在租房市场里很受欢迎 |
东京找房的小技巧
东京如何买到便宜安全的房子？我采访了旅日华人买房专家桂小川先生，他出身于广西桂林，1995年大学毕业后自费留学日本，在艰苦环境中度过留日生活。1999年他考取房地产交易主任资格证书，2009年辞职单干，成立“暖灯国际公司”。今年松下电器公司准备出售两栋公寓楼，“暖灯”是唯一参与竞购的外国人经营公司，银行对其信誉五个A。
聊到中国人如何在日本买房子的秘诀，桂小川社长给出了几个要点：
| 要点 | 详细说明 |
|---|---|
| 交通便捷 | 选择方便去机场的铁路沿线，距离轻轨车站很近的地方，尤其是可以一列列车就可以直接抵达机场，中途不用换车的铁路车站附近 |
| 不必买在市中心 | 东京首都圈已经将市中心与周边的千叶县、埼玉县、神奈川县连成了一片，公共交通十分的发达。同时房价相差很大 |
| 大学校区附近 | 日本的大学学生多为走读制，大学周边的房子很好出租，租金相对较高 |
| 有人管理的公寓楼 | 要买有24小时有人管理，大楼安装有警备系统的公寓楼，让海外投资者有一份安心 |
| 找靠谱的房屋中介公司 | 找靠谱的有信誉的房屋中介公司，提供从初期的房源介绍到买房后的物业管理、室内室外的装潢、房租的海外汇款、相关税务等业务的咨询一条龙服务，让购房者安心 |
买房后如何打理管理自己的日本公寓
在我们中国人的印象中，买单体别墅式的一户建房子，是有钱人的标志。但是在日本，没有这样的概念。因为在日本买房，其实公寓楼的价格和别墅的价格是差不多的。但是在成本和管理上，各有不同。
- 买公寓楼优点：保值可能升值、物业管理有门卫、自然灾害费用由住户共同承担、容易出租。缺点：每月固定资产税、管理费、物业费、停车费。
- 购买别墅有优点：私有土地、可自由玩乐、固定资产税但无管理费。但缺点也有：不保值、自己维护、较孤单无照应、长期不在管理会遇到问题。
所以建议买公寓楼，因为外国投资者最关心两件事：有人管理，容易出租/脱手，而公寓楼比别墅更容易达成这两点。
与中国相比，日本房地产租赁稳定，收益率较高，因此具有极大的吸引力。以东京大阪为例，2000多万日元购买的物业，其租赁的年收益率为４～８%。净收益在每月10万日元以上。如果汇往中国国内，该收益相当于一般城市平均月收入的约3倍水平，用于家人的生活费最为适宜。
收益率极低的中国相比，日本有健全可靠的房屋租赁市场，担保要求高，违约现象少，保证了出租者利益与收益。投资日本公寓时，管理至关重要，了解日本公寓管理方式，以保证安全和卫生。
公寓管理的主体是“区分所有者”，因其白天忙于工作、缺乏专业知识，一般将公寓管理委托给房地产管理公司。更新合同前，“区分所有者”必须把内容归纳成《重要事项说明书》，参照国土交通省的标准编撰。
- 事务管理业务。管理组合的收入和支出的调查（管理费迟纳报告书的作成）；管理费的出纳；公寓的维修以及修缮计划和实施；管理组合理事会和管理组合大会的支援工作（发布管理组合总会、理事会的开会通知及开会当天的会议运营）；各种会议记录的保管；管理组合名单的整理。
- 管理员业务。接待业务，检查业务，见证业务，报告联络业务。还有，管理员受聘于管理公司，所以，管理公司有对管理员进行管理的业务。
- 清扫业务。日常清扫（这里指每天的清扫），定期清扫（由专业人员负责走廊、楼梯等地方的清扫）。
- 建筑物、设备的管理业务。建筑物、电梯、供水设备、净化槽、消防设备、停车场等定期检查和维护工作。
管理质量受管理员工作质量影响，工作不佳可替换。理事检查管理公司工作质量，发现浪费可与公司交涉，甚至减支付的费用。管理组合与管理公司应保持紧张关系维持整个公寓管理质量。
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